VEFA : un guide complet pour comprendre ce type d’achat immobilier

La Vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) est un mode d'acquisition immobilier qui permet d'acheter un bien non encore construit ou en cours de construction. Cette pratique est de plus en plus répandue sur le marché immobilier français, notamment pour les primo-accédants et les investisseurs souhaitant profiter d'un prix attractif et de la possibilité de personnaliser leur logement. Cependant, la VEFA comporte aussi des risques et des complexités qu'il est essentiel de comprendre avant de se lancer dans ce type d'investissement.

Définition et fonctionnement de la VEFA

La VEFA est un contrat de vente d'un bien immobilier qui n'est pas encore construit ou en cours de construction. L'acheteur signe un contrat avec le promoteur immobilier, définissant les caractéristiques du bien (surface, nombre de pièces, matériaux utilisés, etc.), le prix de vente, les délais de construction et les modalités de paiement. Le paiement se fait généralement en plusieurs tranches, au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Ce système offre une protection juridique importante à l'acheteur et garantit le paiement du bien uniquement après la réalisation des travaux.

Les étapes clés d'un achat en VEFA

• Signature du contrat de vente : Cette étape cruciale définit les obligations du promoteur et de l'acheteur. Il est primordial de faire appel à un professionnel (notaire, avocat) pour vérifier le contenu du contrat et s'assurer de la protection de ses intérêts. Le contrat doit préciser le prix, les délais, les caractéristiques du bien, les modalités de paiement, les garanties légales et les clauses de résolution.
• Financement : L'acheteur doit obtenir un financement pour financer l'achat du bien. Les banques proposent des prêts immobiliers classiques ou des prêts à taux zéro (PTZ) sous certaines conditions d'éligibilité. Il est important de comparer les offres des différentes banques et de choisir celle qui correspond le mieux aux besoins et aux capacités de remboursement de l'acheteur.
• Suivi des travaux : Le promoteur est responsable de la construction du bien selon les plans et les spécifications définis dans le contrat. L'acheteur a le droit de suivre l'avancée des travaux et de s'assurer que les travaux sont conformes au contrat. Il peut se rendre sur le chantier régulièrement et demander des comptes rendus au promoteur. En cas de non-conformité, il est important de signaler les anomalies au promoteur par écrit dès que possible.
• Réception du bien : Une fois les travaux terminés, l'acheteur procède à la réception du bien. Il doit vérifier la conformité du bien aux plans et aux spécifications et signaler tout défaut ou anomalie au promoteur. Si l'acheteur constate des défauts ou des anomalies, il doit les faire constater par un expert indépendant pour pouvoir engager la responsabilité du promoteur.

Différences avec l'achat sur plan

L'achat sur plan est un type d'acquisition similaire à la VEFA, mais avec des différences importantes. Dans l'achat sur plan, le bien est déjà construit mais non encore achevé, tandis que la VEFA porte sur un bien en cours de construction ou non encore construit. La principale différence réside dans le niveau de risque : l'achat sur plan implique moins de risques car le bien est déjà construit et visible, tandis que la VEFA comporte des risques liés à la construction (retard, surcoût, non-conformité). Par exemple, en 2022, 5% des projets immobiliers en VEFA ont subi des retards de construction , impactant les délais de livraison et le budget initial des acheteurs.

Avantages et inconvénients de la VEFA

L'achat en VEFA présente des avantages et des inconvénients qu'il est important de prendre en compte avant de se lancer dans ce type d'investissement.

Avantages

• Prix attractif : Le prix d'un bien en VEFA est généralement inférieur à celui d'un bien déjà construit. Cela s'explique par le fait que le promoteur n'a pas encore supporté les frais de construction. En moyenne, le prix d'un bien en VEFA est 10% inférieur à celui d'un bien déjà construit dans une même zone géographique.
• Personnalisation : En VEFA, l'acheteur a souvent la possibilité de personnaliser son logement en choisissant les matériaux, les finitions, etc. Cette option n'est généralement pas disponible pour les biens déjà construits. Par exemple, l'acheteur peut choisir le type de carrelage, la couleur des murs, la robinetterie, etc. Cela permet de créer un logement qui correspond parfaitement à ses besoins et à ses goûts.
• Frais réduits : Les frais de notaire sont généralement moins élevés pour un achat en VEFA par rapport à un achat d'un bien existant. En effet, les frais de notaire sont calculés en fonction de la valeur du bien, et un bien en VEFA est moins cher qu'un bien fini. Ainsi, pour un bien d'une valeur de 250 000€ , les frais de notaire peuvent être inférieurs de 2 000€ en VEFA par rapport à un achat d'un bien existant.
• Sécurité juridique : La VEFA est encadrée par une législation spécifique qui protège l'acheteur. Il existe des garanties légales qui assurent la protection de l'acheteur en cas de défaut de construction, de retard ou de non-conformité. La garantie décennale, par exemple, couvre les dommages qui affectent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, et ce pendant dix ans à compter de la réception du bien. La garantie biennale, quant à elle, couvre les dommages qui affectent les éléments d'équipement et d'aménagement du bien pendant deux ans à compter de la réception du bien.
• Défiscalisation possible : Certains dispositifs fiscaux permettent de bénéficier d'une réduction d'impôt lors de l'achat d'un bien en VEFA. La loi Pinel, par exemple, offre une réduction d'impôt pour les investisseurs qui achètent un logement neuf à louer.

Inconvénients

• Risques liés à la construction : La construction d'un bien immobilier peut être soumise à des aléas qui peuvent entraîner des retards, des surcoûts ou des défauts de conformité. L'acheteur prend le risque de voir les travaux se dérouler moins bien que prévu ou de devoir payer des frais supplémentaires. Par exemple, une augmentation des prix des matériaux ou une grève des ouvriers peuvent entraîner des retards de construction et des surcoûts importants.
• Manque de visibilité : Il est difficile d'évaluer précisément le bien avant sa construction, car il n'est pas encore visible. L'acheteur se base sur des plans et des maquettes, ce qui peut ne pas correspondre à la réalité une fois le bien construit. Il est important de se rendre sur les chantiers en construction pour se faire une idée plus concrète du bien et de la qualité des travaux.
• Risques de faillite du promoteur : En cas de faillite du promoteur, l'acheteur risque de perdre son investissement. Cependant, il existe des protections pour l'acheteur, notamment des assurances et des garanties qui couvrent ces risques. Il est important de vérifier la solidité financière du promoteur avant de signer le contrat et de s'assurer que l'assurance dommages ouvrage est bien en place.
• Difficulté de financement : Les conditions de financement pour un bien en devenir sont généralement plus strictes que pour un bien existant. Les banques exigent souvent des garanties supplémentaires et des taux d'intérêt plus élevés. Il est important de comparer les offres des différentes banques et de choisir celle qui propose les conditions de financement les plus avantageuses.
• Absence de garantie de revente : Il est difficile de revendre un bien en VEFA avant sa construction, car il n'est pas encore fini et sa valeur est incertaine. Cela peut poser problème si l'acheteur souhaite revendre son bien avant la fin de la construction. Il est donc important de bien réfléchir à ses besoins et à ses projets à long terme avant de se lancer dans un achat en VEFA.

Les étapes clés d'un achat en VEFA

L'achat d'un bien en VEFA se déroule en plusieurs étapes clés qu'il est important de comprendre pour prendre une décision éclairée.

Le choix du promoteur immobilier

La première étape consiste à choisir un promoteur immobilier fiable et sérieux. Il est important de s'informer sur la réputation du promoteur, son expérience, ses réalisations et ses références. Il est également important de vérifier la solidité financière du promoteur et ses garanties financières. Vous pouvez consulter les avis clients, les forums en ligne et les sites web spécialisés pour vous informer sur la réputation des promoteurs.

La signature du contrat de vente

Une fois le promoteur choisi, l'acheteur signe un contrat de vente qui définit les obligations du promoteur et de l'acheteur. Le contrat doit être rédigé avec précision et doit inclure toutes les informations importantes, notamment :

• Le prix de vente du bien : Le prix doit être clairement indiqué dans le contrat, ainsi que les modalités de paiement et les éventuels frais supplémentaires.
• Les délais de construction : Le contrat doit préciser la date de livraison prévue du bien, ainsi que les éventuelles pénalités en cas de retard.
• Les caractéristiques du bien : Le contrat doit décrire les caractéristiques du bien (surface, nombre de pièces, matériaux utilisés, etc.) avec précision.
• Les modalités de paiement : Le contrat doit préciser les modalités de paiement du prix de vente (nombre de tranches, dates de paiement, etc.).
• Les garanties légales : Le contrat doit préciser les garanties légales auxquelles l'acheteur a droit, notamment la garantie décennale, la garantie biennale et l'assurance dommages ouvrage.
• Les clauses de résolution : Le contrat doit prévoir des clauses de résolution qui permettent à l'acheteur de se retirer du contrat en cas de non-respect des obligations par le promoteur.

Il est important de faire appel à un professionnel (notaire, avocat) pour vérifier le contenu du contrat et s'assurer de la protection de ses intérêts.

Le financement de l'achat

L'acheteur doit obtenir un financement pour financer l'achat du bien. Il peut s'agir d'un prêt immobilier classique, d'un prêt à taux zéro (PTZ) ou d'un autre type de prêt. Il est important de comparer les offres des différentes banques et de choisir le prêt qui correspond le mieux aux besoins et aux capacités de remboursement de l'acheteur. Les conditions de financement pour un bien en devenir sont généralement plus strictes que pour un bien existant. Les banques exigent souvent des garanties supplémentaires et des taux d'intérêt plus élevés. Il est important de se renseigner sur les conditions de financement avant de signer le contrat de vente.

Le suivi des travaux de construction

L'acheteur a le droit de suivre l'avancée des travaux et de s'assurer que les travaux sont conformes au contrat. Il peut se rendre sur le chantier régulièrement et demander des comptes rendus au promoteur. Il est important de signaler tout défaut ou anomalie au promoteur dès que possible pour éviter des complications par la suite. L'acheteur peut également faire appel à un expert indépendant pour vérifier la conformité des travaux et détecter d'éventuelles malfaçons.

La réception du bien

Une fois les travaux terminés, l'acheteur procède à la réception du bien. Il doit vérifier la conformité du bien aux plans et aux spécifications et signaler tout défaut ou anomalie au promoteur. Si l'acheteur constate des défauts ou des anomalies, il doit les faire constater par un expert indépendant pour pouvoir engager la responsabilité du promoteur. La réception du bien est une étape cruciale, car elle marque la fin des travaux et le début de la garantie décennale.

Aspects juridiques et fiscaux de la VEFA

La VEFA est un contrat complexe qui implique des aspects juridiques et fiscaux importants. Il est important de bien comprendre ces aspects pour prendre une décision éclairée.

Les garanties légales liées à la VEFA

La VEFA est soumise à des garanties légales qui protègent l'acheteur en cas de défaut de construction, de retard ou de non-conformité. Les principales garanties sont :

• La garantie décennale : Cette garantie couvre les dommages qui affectent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, et ce pendant dix ans à compter de la réception du bien. La garantie décennale est obligatoire pour tous les promoteurs. En cas de sinistre couvert par la garantie décennale, l'acheteur peut se retourner contre le promoteur pour obtenir la réparation des dommages.
• La garantie biennale : Cette garantie couvre les dommages qui affectent les éléments d'équipement et d'aménagement du bien pendant deux ans à compter de la réception du bien. La garantie biennale est obligatoire pour tous les promoteurs. Elle couvre les problèmes liés aux équipements comme les installations électriques, les sanitaires, les revêtements de sol, etc.
• L'assurance dommages ouvrage : Cette assurance est obligatoire pour tous les promoteurs. Elle garantit le paiement des travaux de réparation en cas de dommages importants qui affectent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. L'assurance dommages ouvrage est souscrite par le promoteur et couvre les risques de malfaçons ou de défauts de construction. En cas de sinistre, l'assureur prend en charge les frais de réparation, quelle que soit la responsabilité du promoteur.

Les frais liés à l'achat d'un bien en VEFA

En plus du prix d'achat du bien, l'acheteur doit payer des frais liés à la VEFA, notamment :

• Les frais de notaire : Les frais de notaire sont généralement moins élevés pour un achat en VEFA que pour un achat d'un bien existant. Ils varient selon la valeur du bien et la région. En moyenne, les frais de notaire représentent 3% du prix du bien en VEFA.
• Les frais d'enregistrement : Ces frais sont liés à l'enregistrement du contrat de vente auprès du service des impôts. Ils varient en fonction de la valeur du bien et représentent environ 1% du prix d'achat .
• Le droit de mutation : Ce droit est un impôt qui est calculé en fonction de la valeur du bien et de la région. Il représente généralement entre 2% et 6% du prix d'achat .

La fiscalité liée à la VEFA

La VEFA est soumise à la TVA, qui est généralement de 20% sur le prix du bien . L'acheteur peut toutefois bénéficier de certains dispositifs fiscaux qui permettent de réduire le coût de l'achat, comme la loi Pinel, qui offre une réduction d'impôt pour les investisseurs qui achètent un logement neuf à louer. Il est important de se renseigner sur les dispositifs fiscaux applicables à la VEFA avant de se lancer dans ce type d'investissement.

Conseils pratiques pour un achat en VEFA

Pour maximiser vos chances de réussite et éviter les pièges, suivez ces conseils pratiques lors de l'achat d'un bien en VEFA.

• Faites appel à un professionnel : Il est important de se faire accompagner par un professionnel (notaire, avocat, courtier immobilier) qui pourra vous guider dans vos démarches et vous protéger de tout abus. Le professionnel vous assistera dans la négociation du contrat, le choix du promoteur, le financement et le suivi des travaux.
• Négociez les conditions du contrat : N'hésitez pas à négocier les clauses du contrat pour obtenir les meilleures conditions possibles. Vous pouvez par exemple négocier le prix d'achat, les délais de construction, les garanties et les modalités de paiement.
• Renseignez-vous sur le promoteur : Vérifiez la réputation et la solvabilité du promoteur avant de signer le contrat. Vous pouvez vous renseigner auprès d'organismes professionnels ou consulter des forums en ligne.
• Faites une étude de marché : Comparez les offres et les prix des différents promoteurs avant de prendre une décision. N'hésitez pas à visiter les chantiers et à parler aux autres acheteurs pour vous faire une idée des conditions de construction et de la qualité des travaux.
• Vérifiez les garanties : Assurez-vous que le contrat de vente mentionne les garanties légales obligatoires (garantie décennale, garantie biennale, assurance dommages ouvrage) et que le promoteur est bien couvert par ces garanties.
• Soyez vigilant : Lisez attentivement tous les documents avant de les signer et n'hésitez pas à poser des questions si vous ne comprenez pas quelque chose. La VEFA est un contrat complexe, et il est important de bien comprendre tous les détails avant de s'engager.

La VEFA peut être une solution avantageuse pour acquérir un bien immobilier neuf et personnalisé. Cependant, il est important de bien comprendre les avantages et les inconvénients de ce type d'achat et de se faire accompagner par un professionnel pour éviter les pièges.