L’immobilier est un placement qui intéresse plusieurs investisseurs en termes d’investissement à long terme. Le démembrement est un investissement en immobilier divisant le droit de propriété entre un ou plusieurs investisseurs.
Démembrement de propriété : le principe
Les termes démembrement, nu propriété et usufruit peuvent soulever quelques difficultés pour certains investisseurs désirant investir dans l’immobilier. La nue-propriété désigne la possession d’un bien immobilier ou d’un actif auquel le propriétaire n’en a aucun droit de jouissance. En revanche, l’usufruit est un droit de jouir des avantages issus du bien.
Le démembrement de propriété consiste à effectuer un choix entre devenir nu propriétaire ou être usufruitier du bien immobilier. Dans ce cadre, le bien immobilier se divise entre un ou plusieurs investisseurs. L’usufruitier peut exploiter et jouir des fruits de l’utilisation du bien pour une durée bien déterminée dans le contrat. Ainsi, il peut utiliser à titre de résidence principale ou bien de résidence locative dans le but de percevoir des loyers. L’usufruitier ne peut pas vendre le bien. Le nu propriétaire peut opter pour la revente du bien ou sa mise en location.
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Investir en démembrement : comment ?
Le choix d’investir en démembrement consiste à diviser la propriété d’un bien immobilier à partir d’un investissement direct ou d’un investissement indirect. En termes d’investissement direct, la majorité des propositions des spécialistes de l’immobilier tend vers l’investissement en nue-propriété d’un immobilier résidentiel. L’investissement indirect s’effectue par le biais des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). Les SCPI achètent et gèrent un parc immobilier locatif à l’aide des sommes qu’ils collectent auprès des investisseurs.
L’investissement en démembrement peut également s’effectuer dans le cadre d’un contrat d’assurance vie. Dans ce cadre, le souscripteur peut désigner son conjoint comme usufruitier et ses enfants comme nus propriétaires. Le conjoint peut bénéficier des revenus accumulés de la totalité de l’usufruit et de la totalité du capital pendant une certaine durée déterminée au préalable après le décès de l’usufruitier. La finalité de cette période réside sur le financement des investissements probables du conjoint. En fin de période, le conjoint se doit de restituer la totalité de la somme aux descendants du souscripteur.
Acheter nue-propriété
Pour un investisseur à moyen ou à long terme, acheter nu propriete peut être rentable. Dans ce cadre, le prix du patrimoine immobilier acheté nue-propriété est plus faible. De plus, à la fin de l’usufruit, le nu-propriétaire peut récupérer le bien dans la totalité de sa valeur. En effet, si l’investisseur opte pour la revente à la fin de l’usufruit, celui-ci réalisera une plus-value plus intéressante.
En outre, certaines charges relatives à ce bien sont à la charge de l’usufruitier. Les taxes foncières, les travaux d’entretien ainsi que la gestion locative et encore d’autres figurent parmi ces charges.
Ajoutée à cela, la fiscalité offre certains avantages au profit du nu-propriétaire. En effet, le capital investi dans l’achat du bien en nue-propriété bénéficie d’une exonération d’impôt sur la fortune immobilière.
Cependant, l’usufruit peut également offrir certains avantages à court terme aux usufruitiers. En effet, ces derniers peuvent percevoir des revenus réguliers à l’issue d’un investissement moins important.
En définitive, en termes de démembrement de propriété, l’achat en nue-propriété est le seul investissement permettant d’acquérir un bien immobilier à prix intéressant allant jusqu’à 50 % de sa valeur. L’usufruit est plus intéressant à court terme.
